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学区房的最后疯狂

  7月11号发了篇写房奴的《甘愿为奴》。没几天,7月15日,大概深圳市政府也不忍世人入奴籍受苦,出台楼市新政,取消了大片购房资格。

  《几个经济问题的简要点评》里已经说过,深圳这波房价上涨肇始于去年下半年深圳房产中介与业主联合起来搞的行为艺术,以几个网红小区业主同盟为代表,构建了卡特尔式的价格联盟。

  疫情发生以后,以抚平疫情冲击为名,地方政府一方面增加支出、扩大债务,另一方面再拾房地产夜壶。银行信贷则借机进入宽松模式,但在经济前景不明朗的情况下,不敢向实体经济提供信贷支持,转而对房地产信贷业务大开绿灯。例如深圳银行业借“经营贷”向炒房者提供资金,银行虽在自查后否认了这一情况,但应该没人会相信银行的说法。

  学区房的炒作将这波楼市行为艺术推向了高潮。6月1日,深圳出演房产中介引领业主在深圳高级中学初中部下跪求学位的闹剧,只为给学区房的热度添上一把火。

  6月24日,上海浦东新区85个购买了学区房的家庭,未能如愿进入浦东新区第六师范附属小学羽山路校区,家长们选择在学校聚集讨要说法。这件事前些天被自媒体搬上了公众号,还酿出一场“揭发蒙牛伊利的作者被警方带走”这么场不大不小的风波。

  细说起来,这85个家庭的家长虽然只是“静坐”,实则仍然是闹事。六师附小羽山校区学位不足,按招生规则,需按照落户时间顺序招生,落户时间较晚的学生被统筹至其他学校。然而校方工作失误,一些买房、落户较晚的学生本应被统筹至其他学校,他们的家长却收到了该校的入学告知信息,家长据此坚称自己的孩子应被六师附小羽山校区录取,并聚集寄望“以闹入学”。

  其实,在上海浦东新区,六师附小羽山校区并非什么名门贵校,只是一所稍好的小学,家长之所以对孩子未能如愿入学反应如此激烈,一个重要原因是家长为了获得入学机会付出了惊人代价,高溢价购买了周边的学区房。一名家长称,相对统筹的其他学校的学区房,购置六师附小羽山校区学区房要“多花210万”。

  六师附小事件中的家长没有搞清楚招生规则,突击入手学区房,带着侥幸心理闯关,没有成功,便四处诉说委屈,讲自己花了大价钱,却被校方欺负,孩子无法入学。持“花了大价钱就理应进好学校”心理,不放过一丝机会逾越规则,这些家长让人同情不起来。

  进一步说,这些家长们真的是打算豪掷数百万,只求让孩子上个好一些的学校吗?如果以校外培训等方式投入210万,难道不能取得更好的教育效果吗?不用猜,这些家长们打的如意算盘其实是待日后孩子毕业,仍然以学区房的价格,大几百万高价卖给下一拨家长。

  搞不清招生规则的家长,大概率也没有搞清楚学区房的规律。我在2年前的那篇文章里写,老龄化是慢性病,软刀子割来不觉得疼,相反,这些年人口高峰的阵痛却很明显,集中体现在孩子上幼儿园难、上学难。

  2012年以后,各大城市适龄入学人口一年上一个台阶,学位数量跟不上是常事。户籍变动则让学位统筹规划更添几分难度,教育部门很难提前安排,这就是为什么小学招生规则“一年一变”,谁也吃不准下一年会是什么情况。因此,上一年度对口某小学的学区房,下一年度安排不上入学的事情,并不稀奇。

  2014-2016年是出生人口的顶峰,而2014年出生的孩子于今年入学。即便教育部门已提前做好部署,制定了详细应对计划,想要滴水不漏并非易事。而且,出生人口渐趋集中于大城市,学校建设却非一朝一夕能够实现,部分适龄人口被迫回原籍上学再所难免。

  2016年是出生人口最高峰,使得2022年成为最难入学年份,我们有望在两年后看到更多有关学位、学区房的消息。2016年出生的孩子注定命途多舛,除了入学难,还会面临更大的升学压力,中考难、高考也难。但愿更大的基数和更激烈的竞争,能让更优秀的人才从这一年出生的孩子中脱颖而出。

  学位紧张其实并非常态。2000-2010年适逢人口低谷,大城市学校招生宽松,时不时有余力接受外来人口子女入学,而其他地区多面临生源不足、学校撤并的问题。学位时而短缺时而过剩,是人口周期性大起大落给社会运行带来的麻烦之一。从历史数据看,2016年以后出生人口快速回落,再次进入下降通道,学位短缺的问题很快会因为适龄人口的减少而消弭于无形。

  以上海为例,上海的出生总人口自2016年达到21.84万的顶峰后,2017年即回落至19.7万,减少近10%,2017年以后更不超过17万,不足顶峰8成。

 

  上海 2014-2017年的出生人口情况

  虽然出生人口与6年后的入学人口并非对应关系,但整体趋势是一致的。2017年以后的出生人口快速下降,对应2023年以后入学人口的快速下降。我在2年前那篇文章里说的,“学位的概念将逐渐淡化”、“学区房炒作的冷却”,至迟即从2023年始。

  从上海历年出生人口数量中,还可以看到2015年相较2014与2016年形成一个低谷,原因主要是2015年全面二胎政策刚放开,二孩还在孕育中,而且2015年是个羊年,大家普遍回避这个生肖。2015年这个出生低谷同样出现在北京、深圳。所以明年,2021年,想要炒作学区房具有相当难度。

  学区房的行为艺术想再火一把,机会或许只在2022年,那将是学区房最后的高光时刻。从上表中可以看出,上海2022年的适龄入学人口超过2021年10%以上。而上海2016年猴年出生人口数量其实还算平稳,北京猴宝宝的数量则只能以“爆棚”来形容,增量超过20%。不妨大胆预测,届时我们会看到以“纳税千万、上亿豪宅换不来北京一学位”为标题的媒体文章。

  2022年是入学人口最多的一年,但未必是学校学位压力最大的一年,因为2023、2024这两年,小学的毕业人数小于入学人数,在校人数仍会增长,教室、教师、校舍等资源不足的压力犹在。教育部门不会按照2022年顶峰标准给23、24年安排学位。所以硬要掰扯的话,房产中介还可以坚称学位竞争仍然激烈。但是到了2025年,小学在校人数也会开始下降,从此以后,只要学校不缩编,学位就只有富余、断没有短缺的道理了。

  大多数热点地区的学区房,为了规避轮换买卖,一般规定一套房5年才能获得一个学位指标,今年买了学区房的上学,等到腾出学位指标来,至少要等到2025年,如上所述,那已经是不怎么需要争学位的时候了。

  所以如果继续听信房产中介的鬼话,讲过去“买了学区房,孩子上完学,卖的时候学区房大涨,被动投资学区房还大赚了一笔”的老套故事,从今年开始就要吃药了。“老破小”学区房的学区溢价会迅速跌落,今后入手学区房的家长要打坑下一拨家长的如意算盘,决计是打不响的。

  当然,对笃信房产投资的人来说,“北上深优质学校的学区资源总是稀缺的”这套话永远能打动他们。只不过这是句废话,因为从经济学角度讲,所有商品都是稀缺的,不稀缺的东西压根不能成为商品。除了北上深优质学校的学区房,纽约、东京、香港的房子也都总是稀缺,全世界的人都想拥有一套,但没有人会认为,买了这些地方的房子一定稳赚不赔。当年北京上海也有房价不落的信仰,如今已然回调两年。指望在学位溢价整体消散的时候,因学校优质而走出独立行情,大概率是痴心妄想。

  其实大多数人对学区房执念不深,愿意花几百万赌一把、凑热闹的家长终究是少数,但架不住要上学的人多。北上深这些年的入学人口都在20万上下,与之相对,北京上海的二手房年成交量只在15万套左右,深圳除个别年份井喷达到15万套,寻常年份多在7、8万套,这里面因孩子上学而做的房产交易占比不小。学区房对房地产市场的影响很大。

  即便如此,碰上今年入学难度堪称史上第二大,房产中介、业主联盟拼命炒作,也没把房地产市场全盘带动起来,只造就了局部热点,颓势可见一斑。

  于是,学区房,乃至后面的整个房地产市场,最后的指望只有大水漫灌,央行大印钞票,抬升资产价格。发生这种情况是大概率事件,只不过,与过去几十年的经验不同,无论灌多少水,除极个别楼盘外,房价涨不过肉价。



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