一般金融理论认为，利率与资产价格呈反向关系，利率越高，资产价格越低，利率越低，资产价格越高。

观点依据主要有两个。一是根据资产的折现现金流估价法（DCF），利率越高即折现率越高，未来现金流的打折系数越高，按照未来现金流测算的资产现值越低。另一个是类似供求关系模型的替代分析，认为人们总在把各类资产与固定收益债券相比较，当债券利率上升时，人们更多倾向卖出其他资产、买入债券，导致资产价格下降，反之，当债券利率下降时，人们更多倾向买入其他资产、卖出债券，导致资产价格上升。这两个说法都有不小问题。

利率与资产价格的反向关系成为共识以后，由于价格的自我实现特征，它就真的成为一种可以被普遍观察到的现象。然而，在当前的信用货币制度下，各类利率均受到国债利率（信用货币制度下被认为是无风险利率，但在有锚货币体系，如金本位下，并非真的无风险）或基准利率的极大影响。国债利率和基准利率受到央行操纵，被视为货币政策的调控对象，这似乎意味着央行具有资产价格的某种操控能力。

当前，以房地产、股票、金融衍生品为代表的资产的价格在经济运行中愈发重要，利率变动对资产价格影响又相当大，央行成为经济中枢，似乎调一调利率就能让全社会的“财富”发生数以万亿的剧变，这当然是件很荒谬的事，真能如此，我们还要制造业、要实体经济做什么，都跟着央行搞搞金融就能创造财富了。

央行“点石成金”的能力当然是有限度的，利率与资产价格的反向关系有许多不成立的情况。例如，当利率处在2%以下的极低水平时，资产价格会与利率解耦，利率在0-2%之间的变化几乎不对资产价格产生作用。再例如，经济过热时，资产价格上涨预期强烈，涨幅一般远高于利率，央行提高利率很少能立竿见影地起到抑制资产价格上涨的作用。

进一步地，我们应该注意到，央行并非随心所欲地制定利率，央行的货币政策很大程度被经济状况所决定，甚至可以说经济状况决定利率。而资产价格又是经济状况的重要表现。于是，与一般认知恰恰相反，并非利率决定了资产价格，而是资产价格走势影响了利率。

房价是有代表性的资产价格，下面主要讨论利率与房价之间的关系。

今年3月以后，中国经济下行压力明显，央行货币政策上有松动需要，降息预期较大。有些人担心降息引发房价反弹，增大或维持房地产泡沫，实在是过虑了。

中国央行很多年前发现，货币政策的价格工具不太管用，银行借贷市场与房地产市场对利率不敏感。房价上涨时，无论如何上调利率，人们借钱、买房、买地的热情都非常高涨。

因此中国房地产宏观调控主要依赖数量工具，通过存款准备金率等控制银行借贷规模。2016年以后经济分化，大部分实体行业下行而房地产独领风骚，数量工具大杀器不太能动用，只好对房地产专门照顾，实施额度管理，所以购房人时常遇到房贷额度用完、按揭贷款久批不下的窘境。贷款额度时多时少，银行放贷量忽高忽低，造成寻租，扰乱金融市场秩序，堪称乱象。许多银行业官员落马与涉房地产案有关，如中信银行原行长孙德顺。即便如此，在2021年以前，数量工具对房地产调控作用也有限，因为还有信托、保险资管等中国特色金融监管套利机构，曲线向房地产领域提供了庞大资金。

从购房者角度看，中国房地产对利率不敏感，一则是因为有太多客观因素逼迫人们置业，比如许多丈母娘要求先有婚房再谈婚事、孩子上学的学位跟着房产证、租房总是被房东赶来赶去、租房中介市场混乱等等，人们在被逼着买房的时候，很难再去考虑1-2个点的利率差异。二则是人们对房价上涨的预期非常武断和模糊，当人们在说房价要上涨时，往往估计房价有每年10%以上的大涨，甚至是3-5年翻一番的房地产盛世，总之预期涨幅度要远超银行4-6%的贷款利率。

再举个例子来说明人们对利率的麻木程度。2019年，上海的房价已经横盘阴跌了2年多，一个朋友说他同事的房子逆势上涨10%。然而实际情况是，该楼盘17年开盘、19年交付，二手房源挂牌价比当年开盘价上涨10%，算上利息挂牌价已经近乎亏损出售，更不用说实际成交价可能更低，还有一些税费需要缴纳。我这个朋友已经是Top4高校金融专业毕业的资深金融工作者，都对期房、现房由利息导致的账面价格差异一时失察，错误评估了该笔房产投资的损益，普通人不到卖房算总账的时候，可能更不知道手头的房子是赚是亏。

中国房地产市场对利率的不敏感贯穿上下行期，上调利率不改房地产火热，下调利率不能提振房地产。用一些网友的话来说，“我买不起房，差的是这点利息吗？”

无论利率如何，2019年初我那篇《中国房地产的未来》指出，中国面临房地产整体性过剩的客观环境。人口总量负增长在即、人口结构恶化婚育适龄人口快速下降，房地产建设却仍然如火如荼。不烂尾的话，我们每年新增竣工的住宅面积少说够4000万人住，2019年到现在，又造了足够1亿人居住的房子。既然找不到那么多人口去填这许多房子，无论房地产继续上涨的预期曾经有多么坚定，无论找出几千个利好房价的理由，房子没人住，就真的没人住，房地产市场就总有走向买方市场的一天。

房屋使用率的下降终将迫使人们对房价的预期由上涨转向平稳，而这意味着前述的房价每年10%涨幅预期的消失，这是根本性变化。预期转向后，较高水平利率加剧房地产市场的骤冷。

期房销售首先遇到困难。如果开盘价格与1-2年后房产交付时的价格一致，5%的利率水平下，意味着人们在房子一天没住的情况下损失了5-10%的利息，这在房价高得离谱的今天可能相当于购房人一年乃至数年的收入。

由于利息的存在，如果市场理性，期房销售定价应该比周边现房更低，这容易给人以“新房二手房价格倒挂”、和“房价正在下跌”的错觉，进一步加深房价不涨甚至下跌的印象。期房的定价策略也遇到巨大挑战，一旦开盘时没有销售完毕，售价上调又乏力，利息的存在让剩余楼盘随时间自动打折，越晚买折扣越高，这让等待成为购房者的较优选择，期房交易封冻。

房地产开发商的资金成本要远高于购房者按揭贷款利率，激进开发商的资金综合成本往往达到10%以上，开发商“打折去化”动力很大。举例来说，某新盘预计2年后交付，周边刚交付的现房每平米10万元。购房者按揭贷款利率5%，他们认为未来房价平稳，2年后房价仍会是10万，那么这个期房的现价应该在9.1万元左右。而开发商在预期房价平稳的情况下，若资金成本为10%，以8.3万元的价格现在卖出就比2年后卖10万元赚得多，还能落袋为安降低销售风险，所以很有动力打83折促销。可以想象，那些资金成本在15%或者更高的房企，是能够打出7折乃至更低折扣的。所以今年以来人们发现，“一二手房价倒挂”价差相当大，销售、中介与营销机构纷纷喊出“买到就是赚到”的口号，还以摇号的形式制造稀缺枪手的表象。

期房新盘表面上的巨大“优惠”，给周边二手楼盘或一手尾盘造成销售压力，人们按照实际上折现过的期房价格（并且可能是按开发商资金成本的高折现率）给周边板块重新定价，二手盘要么无成交、要么降价销售，周边二手楼盘的低迷又反过来让期房新盘的前景晦暗，购房者观望，构成相互拖累的恶性循环。

今年频发的烂尾问题对期房起到强力劝退作用，而许多现房楼盘，特别是二线以下城市的楼盘早就面临去化率和入住率低的尴尬，期现两衰的局面已经出现。现在媒体自媒体给房地产造势，已经避谈普通住宅，只能用一年到头成交没几套的豪宅作例子，但豪宅跟普通人有什么关系？

所以即便不考虑经济形势下行、收入分化普通民众收入下降，仅仅房地产预期转向，在当前4-5%的不低的利率水平下，就足以对房地产市场造成巨大冲击。何况今年疫情爆发以来，中国经济形势之严峻前所未有。

以前大家觉得房子每年少说涨个10%，5%的利率跟不存在一样，利率成本被价格上涨带来的预期收益覆盖了。房价上涨预期消失后，贷款利率裸露出来，突然变成难以负担的存在。而从过去经验看，很难找到比房地产更好的投资机会，更找不到比房地产更好的抵押物，结果借贷整体萎靡，个人与企业不愿意贷款，银行不敢发放贷款。银行想大着胆子放贷也放不出去，追着问信用较好的个人和企业要不要贷款都没人要。

当前，多方面因素会促使中国央行下调利率：（1）利率处在人们不愿意投资的高水平，银行借贷低迷。（2）利率正对房地产相关交易造成阻碍，对稳定房地产的政策大方向不利。（3）地方政府债务过高，而土地出让收入锐减，地方政府债务的利息都快要付不出了。（4）借款主体经营状况恶化。（5）利息负担影响部分群体(之前所谓“刚需”购房者)的消费，让经济形势雪上加霜。

所以从中国的情况看，利率变化对房价的影响并不显著，相反，房价预期的变化却直接制约着利率调整。我之前提的两个观点，“2022年中国房地产迎来根本性转折”与“利率将长期处于下降通道中”，前者为后者的部分原因。

当前中国央行的利率调整受到美联储加息的干扰，在降息上有顾虑，其实还是应该“以我为主”，从自己国家的经济实际出发调整货币政策。

利率下行将缩窄银行存贷款息差，而借贷萎靡银行规模扩张乏力，银行业的收益将会大幅减少。更不用说房地产下行带来的各类坏账风险、抵质押物风险。中国银行业不能像房地产繁荣时过那么舒服了，未来情况可参考90年代的日本银行业。

房地产与利率关系上，美国比中国略微复杂些。美国房价受利率影响较大。美国金融业发达（可以说是过度发达），美国人觉得付得起账单就消费，买房也是一样，按揭月供在承受范围内就可能买房。而利率越高，月供就越高。今年以来美联储3次加息，已经极大增加了购房者负担，只是由于就业市场景气以及通胀带来工资上涨，暂时没有发生大规模房贷违约，但前两年房地产火热的场景已经消退。

9月21日美联储会议加息后，鲍威尔说美国房地产之前涨太多，实际上是关注到了美国楼市的衰退，在给房价下跌打预防针。

美国之后的故事将与中国类似。房地产下行的确立带动资产价格全面下行与债务违约，账面效应负向作用，资产缩水影响消费。消费疲软抑制生产，而一旦对就业造成影响，会造成普通民众还贷困难、购房困难，加速房地产下行，构成恶性循环。为避免经济衰退演变为经济危机，美联储的鹰派姿态无法持续，可能于明年下半年货币政策转向，由加息转为降息。也就是说，与中国一样，美国房价确立下行趋势会反作用于利率。