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当前长租公寓模式的危害、风险与应对方式

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虽然房产中介与长租公寓并不是一个行业,但目前来说,国内长租公寓的经营企业大多数是房产中介出身,较大的几家长租公寓运营企业都是中介企业的关联公司。

人们对房产中介行业乱像丛生早已习以为常,房产中介涉黑涉恶、房东房客两头骗、骚扰房东恐吓房客、巧立名目克扣押金等问题层出不穷。大多数人都有过因租房带来的不愉快经历,甚至成为很多人下定决心买房的动因。

在各乱像中,房产中介的助涨特征与本轮租金上涨直接相关。无论是房屋买卖还是房屋租赁,在价格上行周期,中介机构常常扮演了唆使房主涨价的角色。这首先是因为价格上涨过程中,房子不愁租不愁卖,更高的价格可以带来更高的中介费用。另一方面,各中介为了争夺房源,常竞相许诺房东更高的价格,推高市场预期。

租房市场有明显淡旺季之分,每年4、5月租房需求会出现明显上升,至6、7月份毕业季达到高峰随后回落,至10月以后明显下降,并于春节期间达到低谷。由于去年11月北京聚福缘火灾事件,各地集中清理整顿群租房、拆除违规建筑,北京更是力度空前,使得租房市场供给大幅减少。于是到了今年需求高峰,出租房源紧张的情势凸显。在这种情况下,房产中介推高价格特征又充分发挥出来,造成如今局面。

有观点说,房产中介所掌握的租赁房源在总体租房市场的占比尚小,因而对租金的影响不大,这纯属睁着眼睛说瞎话。虽然中介房源在整个租房市场的占比小,但是在极度分散、信息严重不对称的租赁市场,其掌握的信息量是普通房东和租客的数万倍。进一步的,中介所掌握的租赁市场是整体市场中最为活跃的部分,其影响力是远超市场占比的。打个比方,游资虽然在A股市场的交易中占比不大,但往往能引导散户资金,引起市场跟风,导致市场大起大落。房产中介在租赁市场也同样起到了价格风向标的作用,在这一轮上涨中,房产中介房源租金的大涨,也引起了整体市场的跟风大涨,大部分直接与房东签约的房子,在续约时也被房东以市场租金大涨为由上调了租金,甚至在合约中途要求涨租否则涨租。而房客面对已经整体上涨的租房市场,通常只得同意涨价。

房产中介对市场的影响远不止于此。8月19日,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加了北京市房地产中介协会召开的座谈会,除共同承诺落实北京市住建委“三不得”要求外,还承诺不涨租金,且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场,其中自如允诺拿出8万套。在租房最高峰7月已经过去的情况下,为何到了8月下旬还有整整12万套存量房源?要知道据链家称整个北京的出租房源不过230余万套,而通过中介租赁的房源只是其中一小部分。有理由怀疑,房地产中介此前借机囤积了房源。另据某程序员使用爬虫程序取得数据,链家每日挂网房源不过1.2万余套,可以一下子拿出8万套存量房源,实在有蹊跷之处。

进一步的,在我爱我家供职已达17年的高管胡景晖因公开批评自如等长租公寓模式推高房价而迅速“被辞职”,也非常耐人寻味,正常来说老板会因为部下批评竞争对手而开除部下吗?房产中介行业是否已经形成了卡特尔垄断,这些表面上的竞争对手是否已存在某种利益同盟,值得相关部门调查。

02

长租公寓模式与租金价格上涨

当前长租公寓模式,多指长租公寓运营企业从房东那里将房屋以多年合约整租下来,经过装修和家具家电配置,整租或分租给最终租客的行为,就是一种有管理有经营的二房东模式。

相较一般租赁,长租公寓可以提供租客更好的装修与居住环境,还可以提供更好更及时的维修服务,在大城市普遍合租的情况下,长租公寓也部分省却了拼房合租的烦恼。对于房东来说,房子出租给长租公寓更省心,减少空置风险。

然而,在给租客提供更好居住环境的同时,长租公寓不可避免的提高了租房成本。首当其冲的,是房产空置成本的显性化。目前房地产税尚未普遍开征,明面上房东持有房屋成本为零, 其对房屋空置有一定的容忍。即使房东考虑到了空置因素,由于其没有成本压力,又较为分散,不会因此形成促成房租上涨的合力。而长租公寓若以市价将房屋从房东手中承租下来,空置问题会极大影响到收益。如果空置率为10%,则出租价格至少要高于市价10%才能保本,更高的空置率则需要更高的价格。家中有房出租的人知道,近两年房屋的出租情况并不稳定,即使是北京上海,也有难以满意的价格租出的时候,租房需求的峰谷差正在加大,空置率上升。于是在长租公寓需要在租房高峰买方市场时期提高租金价格乘火打劫,以弥补其可能产生的空置成本。其实质是,长租公寓利用其优势的市场地位,将原本部分由房东承担的空置成本全部转嫁到了租客身上,表现为租金价格的大幅上涨。

其他如长租公寓装修、家具家电、人力等支出以及盈利要求,都需要从租金上找补回来。虽然长租公寓提供了较好的居住环境,但是长租公寓运营公司大肆抢占房源的做法也使得租客的选择余地大为减少,人们本来只想住个毛坯房节省开支,结果却发现合适的小区只有装修过的了,只能硬着头皮负担下来。更何况,长租公寓的运营并不那么让租客满意,高出的租金价格究竟值不值,一直饱受争议。

即便如此,长租公寓自身的盈利情况并不乐观。自如CEO熊林称之为“微利”。这首先是因为长租公寓运营企业自身的管理水平较差,成本控制能力羸弱,体现在如出现文章开头所述争相以高价哄抢房源、抬升成本的情况。各长租公寓高价抢占市场的目的乃司马昭之心,即通过高占有率甚至垄断的市场地位,获得定价权,以高价攫取利润,进一步剥削租客,以补其管理漏洞。然而长租公寓还没有从租客身上敲出多少利润,这轮房租整体上涨已经吊高了房东的胃口,其结果是租客的居住成本大幅提升,长租公寓运营成本也大幅提升,受益方却是被普遍认为富有的、有闲置房屋出租的房东群体,可谓损不足而补有余。原本应该是促进市场繁荣的中介方,却频频做出损人不利己的举动,是值得行业人员、监管层乃至全社会反思的。

相关金融模式的问题、危害与风险

就在胡景晖“长租公寓爆雷只会比P2P更可怕”话音刚落,杭州鼎家网络科技有限公司就突然宣布,因经营不善出现资金链断裂,进入破产清算程序。事实上,全国各地已经有如西安好熙家、深圳Color公寓、长沙优租客等多家长租公寓运行企业或是资金断裂或是宣布经营不善难以为继。而长租公寓经营中的所涉金融模式,更使得长租公寓企业的倒闭留下无穷后患。

很多长租公寓的租客发现,他们不仅签署了一份租房协议,还同时签署了一份贷款协议。这一操作的基本情况是:

长租公寓运营方与房东签署长期合同,三或五年,通常约定按月支付房租。

长租公寓与租客签订一年期租赁合同,约定一次性支付押金与一年租金。

租客与金融机构签订贷款协议,贷款金额为一年租金,按月还款。贷款款项直接支付给了金融机构。

于是1、表面上租客在支付了押金之后,是按月支付房租,实际上还背负了一笔贷款。2、房东只是按月收到房租。3、长租公寓运营方实际上仅是中介机构二房东,却直接收到了全年的租金,并可以仅按月支付房租,手中多了一大笔现金。

实务中,一方面,正经金融公司不会直接把租客支付的租金贷款直接打给中介机构,另一方面,租客如果与正经金融机构直接签贷款协议,会使得利率等约定外显化,租客不一定愿意签。所以上述金融机构往往是长租公寓运营方的关联方,以取得合同表述和资金操作上的便利。有时候,这个关联金融机构是P2P。如果不是P2P,那么一般来说,关联金融机构也没有吸收存款、募集资金的能力,会将租客的贷款打包成ABS之类的金融资产,卖给银行或其他非关联金融机构。

让我们再分析一下这里面的金融模式。不考虑押金问题,首先,房东是按月收取租金;房客是按月支付租金,同时背负了一笔贷款。但是长租公寓得到了一整年的租金,这个租金来源或者是P2P上的出借人,或者是银行之类。也就是说,这一金融模式的实质是,长租公寓利用租客的个人信用,向p2p上的出借人或者银行借了一笔贷款,是一种套取贷款的行为,而长租公寓运营方自己名义上却甚至不是贷款人。

房子是房东的,贷款是租客背负,大笔现金却被仅仅作为中介二房东的长租公寓空手套白狼拿走,这显然不合情理,却在金融创新与支持租房金融的大旗下蓬勃发展。这让人想起,航空公司通过融资租赁、转让飞机收益权等方式“一机多吃”,买飞机不仅不花钱,还能拿到很多现金恶性扩张的模式。

长租公寓拿到这笔资金,当然不会用来乖乖支付房东租金,绕这么大圈子,就是为了挪用。或是用于扩张,支付装修费用、门店与日常运营支出,其中可能包括了用于哄抬房租的部分。或是用于金融投资以获取收益。前者存在经营风险,而在当前长租公寓普遍粗犷经营的情况、只能“微利”的情况下,市场环境稍有变化就会陷入经营危机。后者则存在金融风险,一个从事房屋转租生意的企业做金融投资,本就是件荒唐事。无论哪种情况,实际上都是长租公寓在拿未来需要支付给房东的租金冒险,属于典型的风险留给别人、收益留给自己。

从已经爆雷的长租公寓运营企业留下的烂摊子看,这些风险其实是非常大的,并且会让房东、租客、提供资金的金融机构等各方均陷入漩涡。

痛苦的租房群体与社会总成本上升

本轮房租的过快上涨,诱因是群租房清理和拆除违建,推动因素是中介机构与长租公寓模式,本质是过高房价的价格传导,根源在货币泛滥。公众号里一直都说,高房价最终会变为全社会的成本,房租的大幅上涨只是这种成本体现的一个方面。

年轻的租房群体正是当前的劳动主力,而以目前的社会、经济结构,这群人正面临事业前景堪忧、买不起房收入又被房租大肆吞噬、工作压力大而繁重的多重困扰。尤其是在北上深工作家乡在县城甚至农村年轻人,不仅前无进路,后亦无退路。家乡既无工作机会,他们也已无法适应其落后的社会风貌、人情世故、错综复杂又无处不在关系网络。于是面对租金普涨的局面只能忍耐,并在焦虑中惶惶不可终日。

但是这种租金上涨,剥削与透支年轻人的局面也只能维系一时,按照人口结构,整体劳动力数量呈不断下降的趋势,生存成本的上升将很快反映到工资需求上来。早在几年前,用人单位已经能感受到聘请到真正有用的人才代价不菲,随着这拨租金上涨,代价将会更高。

租金上涨带来的用工成本上升将很快反应到物价上。这对于已经露头的高通货膨胀无疑是雪上加霜。事实上,在北京一顿简餐的价格已经达到30元以上,还吃不到什么好的,而这个价格其实已经逼近日本,已不敢去设想未来。

租金与生活成本上升挤占租房群体的收入,攒钱买房变得更遥遥无期,原本已经陷入成交低谷的房屋买卖市场,即使因对房租上涨的恐惧迎来短暂回暖,中长期交易很有可能寒冷至冰冻。

即使是看似从租金上涨中能够获得最大收益的房东,也可能因为过高房价导致结构性摩擦加剧、租客频繁换房而带来空置率上升的损失。

05

应对方式

一、押金与租金的资金托管

理论上,租房押金的所有权人仍然是租客,在实践中,由于租房押金总是事先直接支付给中介机构,导致退押金时往往以各种理由被克扣,中介机构以押金要挟租客续租等事件也层出不穷。在共享单车等行业押金已实现银行专户托管的情况下,租房押金实行银行或第三方托管并无技术上的难点。合理设计的租房押金托管有助于减少相关矛盾、提高押金退付结算效率、避免中介结构挪用等风险。

同样道理,长租公寓运营方通过金融运作套取的资金,其实是未来应支付给房东的房租,实质并不属于长租公寓运营方,因此也应该进入专户托管。当前租金ABS类金融产品,只考虑其底层资产是租客贷款这一个方面,表面上看其基础资产有所保障,却忽略了另一端房东与长租公寓运营方的债权债务关系。而允许长租公寓运营方挪用长期租金,势必给租客贷款这一底层资产带来风险,应从制度上防范。

二、房地产税开征

房地产税开征将显化房产持有与空置成本,迫使部分房源进入租房市场,提高社会房屋利用效率,是一项长效政策。房地产税所带来的财政收入,亦给各项财政操作带来空间。房地产税并非是价格调控政策,而是为进行房地产整体行业结构型调整、建立合理财税体系的必要的基本政策。

在“空置”概念难以界定,征管不具备可行性的情况下,不应征收所谓“空置税”。进一步的,房地产本身的使用情况是房主财产权利不可分割的一部分,不应对此进行直接干预。即使进行干预,对“空置”行为进行惩罚性税收,往往也只能带来寻租、人们根据对空置的定义绞尽脑汁回避等不良结果。

三、 建立公共信息平台

由政府部门主导或引导,配合使用已经联网的不动产登记信息,建立房租买卖与租赁的信息公开平台,提供非盈利的撮合机制,以减少市场双方信息分散、信息量少造成的问题,减轻中介机构信息垄断所带来的弊端。

四、建立反垄断监控监管机制

表面上看,各房地产中介在市场份额中的占比都不大,但是由于房地产本身地区集中、地域分布广的特性,在局部往往带有垄断特征。一些小区只有少数几家房产中介,甚至经过多年的关停并转,变为一家独大的局面。在这种情况,中介机构利用其优势地位,独自或合谋获取不当利益的可能性就相当大。

为此,应限制中介机构在代理条款中签署独家代理等限制竞争的条款,规范执业流程。对于各中介机构之间的串通、哄抬等行为进行监管与纠正。

另一方面,长租公寓如果借资本大量占据房源,使得局部市场上没有普通住房出租也会扰乱市场,因此对长租公寓运营方在获取房源的期限、范围、占比、价格调整机制等方面做出约束也迫在眉睫。

五、审慎推行金融鼓励政策

之前提到的长租公寓不合情理危害无穷的金融模式,之所以能大行其道,与鼓励租房金融的大背景是分不开的。必须认识到,金融不可能从根本上解决住房问题,也不可能从根本上解决任何经济结构的问题。遇到问题即试图使用金融手段、货币手段解决是本末倒置的行为。在当前金融风险与日俱增,调控手段捉襟见肘的背景下,公权部门应谨言慎行,不轻易为所谓金融创新背书,将金融业务的开展最大程度交由金融机构自身进行,强调并从制度上保障其风险自担。

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