财新传媒
位置:博客 > 二律背反的一灯如豆 > 五星级坑的土壤——商品房预售制度

五星级坑的土壤——商品房预售制度

由于最近的很多事故,从上海到杭州再到安徽六安,碧桂园再次受到舆论关注,加之各地频发的碧桂园购房者维权事件,对碧桂园的质疑再次四起,其广告词“给你一个五星级的家”也被调侃成“给你一个五星级的代价”或“给你一个五星级的坑”。其实长期以来,碧桂园风评始终不佳,甚至于其马来西亚碧桂园城市森林恶名国际远播,却并不妨碍其最终成长为“宇宙级房企”,跻身世界500强。并不是所有以产品价高质次闻名的企业都能成长为世界500强企业,在其成长背后有诸多因素,其中商品房预售制度无疑占很大比重。

 

据传售期房的做法为香港霍英东于1953年创设,而大陆实行商品房预售,是由1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》所允许。应当说,房产预售并不是个经受过历史考验的事物。

 

期房销售与现房销售的根本差异在于商品房可售时间。前者在取得预售许可证的情况即可销售,后者在竣工验收后才允许销售,这段时间普遍在2年左右。从资金占用的角度讲,就是这段期间的房款是购房人占有还是由开发商占用。在《房地产管理法》出台的1994年,各房地产企业的规模还小,相比房地产开发所需的资金规模,房地产企业的自有资金远远不足。进一步的,彼时中国大陆的金融体系较为落后,银行基本上是政府及国有企业的提款机,个人与房地产开发企业获得贷款的可能性较低。在这一背景下,商品房预售有集资建房的意味,联合房企与购房人的资金一同进行房地产开发建设。

 

而今天,一方面,大部分房企的体量已远远超过单个房地产项目,如前述宇宙级房企碧桂园的资产规模甚至迫近1万亿,而就单一项目而言,百亿级的地产开发项目就已经是巨无霸项目。预售制度建立初衷,是担心仅靠开发商筹措的资金不够,不得不把购房人的资金一起搞建设,现在变成了开发商快速套现、快速扩张的通道。另一方面,这二十多年来金融系统已突飞猛进,整体而言,金融体系能够提供房地产开发所需资金。在当前的金融环境下,期房与现房的实际区别在于,从从预售到项目竣工这段时间内的资金,是由开发商通过自有资金和融资资金解决,还是由购房者通过首付款与按揭贷款解决。从金融体系看,差别就是债务人是房地产开发商还是购房人。早期居民负债率较低,对于银行来说个人的住房按揭贷款质量较高,银行愿意见到购房人尽早成为债务主体。而随着近两年居民负债水平的飙升,个人住房按揭贷款质量已稳步下降。今天房地产相关的金融风险,与负债主体的关系已越来越小,而主要看房价运行情况。房价上行,则无论是房地产企业还是个人都会想办法房地产相关债务还清,反之,若房价下行,则无论是房地产企业还是个人都有可能出现欠债不还的情况。

 

综上来说,整体上看,无论从房地产项目的实际、还是从金融角度出发,商品房预售制度都已不再必要。

 

现房销售,从预售到竣工的平均2年时间的资金由开发商解决,承担相应债务与利息;期房销售,这部分资金由购房人解决,承担相应债务与利息。因此,购买期房的人对房价上涨都有基本的期待。以年利率5%计,购买两年后才交付的期房,相比两年后直接购买现房,在房价未变的情况下购房人实际上多支付了10%的利息。新房基本都是期房,所以当下会去购买新房的人都是认为房价涨幅至少要超过贷款利率的,一旦房价上涨的预期消失,则新房的购房人也会迅速减少,这是新房的销售量波动性更大的原因之一。进一步的,如果房价在等待交付期间下降了,对于购房人打击会更大。历史上来说,各地房价都经历过下调,各地的售楼处都被砸过。有些楼盘分期开发、销售,但竣工交付时间接近,房价下行的时候,二期可能就比一期便宜很多。对于一期的购买者来说,房子还一天没住上,却已经贬值了相当于几年的薪水,很容易心理失衡。相比之下,如果购买的是现房已经住上,房价下行时的心理落差会小一点。

 

只要房子能建起来,金融本身是零和的,而利息是由购房人隐性承担,还是由开发商承担后加在房价里,差别不大。但是房子是一个商品,需要交付使用,而预售制度除了把金融风险和成本提前交到了购房人手上,还把产品风险提前交给了购房人。于是在预售制度下,本来理应由开发商把控的产品质量,变成了对开发商良心的考验。我们知道,人性从来经不起考验,却非要让房地产企业在房屋品质和利益面前抉择,经年累月里让他们在灵与肉中挣扎,最后就只能变成对他们道德血液的拷问,何苦呢?

 

预售制下,大多数购房者只能通过开发商的花言巧语、美轮美奂的沙盘与样板房了解所要购买的房产,做出影响其一生的抉择。人们怀着憧憬,等待一、两年甚至三年时间,等来的却往往是:

(1)诡异的得房率。常还伴有实际面积大于购房时的预测面积,而需要补足差价,一笔猫腻甚多的意外开销。

(2)实际房型与户型图不符。莫名其妙多半堵墙、窗户不见了都稀松平常,甚至还有自家客厅变成消防通道不能关门的。

(3)厨房与下水道返味。

(4)建筑质量差。墙体酥烂,甚至无法挂钉子,隔音差,外立面掉砖等问题。

可以想象的是,这些一眼能发现的、在期房销售下极为常见的问题,在现房销售下出现的几率将大为减少。

 

商品房预售制度是一种逆淘汰机制。在相同的销售情况下,对成本压缩更为彪悍的开发商获得了更快的资本累积,从而获得了更多开发机会,而这往往以牺牲房屋品质为代价。并且,这种逆淘汰是在全行业发生的。能够根据当地气候环境、风土人情做出优秀设计的建筑设计公司生存困难,住宅设计要么千篇一律,要么匪夷所思。建筑施工单位也难以靠施工质量取胜,而不得不配合开发商在施工速度和成本控制上挖空心思。

 

房产购买不同于日常消费,人一生买不了几套房,具有一过性,房企缺乏以房屋品质建立品牌的动力。而碧桂园更把这种一锤子买卖的特性发挥到极致,它进入一个三四线城市时,常做超级大盘,一举拿下当地数年的开发量,在交房前卖完,最后交付一个烂盘,成为一地人民心中永远的痛。而碧桂园也不会再在这个地方开发了,如同蝗虫过境。由于开发体量巨大,碧桂园还常获得一地楼市的定价权,把原本单价6、7000元的楼市哄抬至万元以上。

 

预售制度造成的种种社会矛盾,往往也让地方政府疲惫不堪。这一轮房地产调控,多地对新房实行限价销售,地产商不得不祭出装修费等手段变相提高房价。可以预见的是,这些装修远达不到所称标准,于是到未来几年交房时,必然是各种维权不断。进一步的,若经济下行,房地产市场不景气,开发商在房子还没有盖好的时候就资金链断裂跑路,在预售制下问题的解决要涉及成百上千的购房人,十分难协调。相比之下,现房销售下,若开发商中途资金链断裂,只需协调相关金融机构,处置难度大大降低。过于常遇到开发商拖欠施工单位工程款、最后导致拖欠农民工工资的问题,现售制下也可以要求相关款项结清才办理竣工验收,而预售制下相关问题的处理就复杂得多,常遇到老赖开发商。其他如土地增值税汇算清缴等问题,在现房销售制下也会容易许多。

 

取消商品房预售,不是说开发商盖完房子才能展开销售活动。在当前的预售证管理下,大多数楼盘在取得预售证之前也已开始推介和蓄客活动。转为现房销售时,开发商也可以在房屋的建造过程中同步进行推介等活动,也可以收取部分定金,只是产品风险转移应在竣工验收后进行。

 

早在2012年,就有取消商品房预售的呼声,预售制的弊端可以说相当明显的。近年来,各地对商品房预售的管理越来越严格,从预售时点细化为建筑主体结构封顶、到商品房预售款的专户监管,实施情况良好,说明商品房逐步取消预售制度,向现房销售过渡完全是可行的。深圳、江门等地也开始进行现房销售试点。今年以来,各地已进行房地产调控数百次,但往往从限购、限售等限制购房人权利入手,对于建立房地产调控长效机制毫无益处。房地产调控不是房价调控,房地产监管部门应着眼长远,切实完善制度安排,帮助行业健康有序发展,避免让神州大地遍布五星级的坑。

推荐 91